Главное

Увеличение территории может решить все проблемы столицы, хотя на это потребуется время

Москвичи любят повторять, что Москва не резиновая и всех приезжих вместить не может. Жизнь опровергла этот кажущийся очевидным факт: в июне Дмитрий Медведев впервые заговорил о расширении столицы, а в июле правительство Москвы совместно с коллегами из Подмосковья подготовило базовый проект, который определяет новые границы города, увеличивающие его территорию почти в 2,4 раза. Уже сейчас проект называют самым амбициозным за всю историю, ведь он не только предусматривает отказ от традиционной радиально-кольцевой структуры, но и нацелен на решение застарелых проблем мегаполиса: сдержать транспортный коллапс, снизить цены на недвижимость, вывести из исторического центра рабочие места. Однако прогнозы экспертов в отношении сроков и методов реализации этих задач пока что очень разноречивы.

Московская ложноножка

На прежних картах столица напоминала живую клетку: ядро Садового кольца, мембрана МКАД, вакуоли лесопарков... На нынешних стройная геометрия концентрических кругов искажена громадным образованием, возникшим к юго-западу: «ложноножка» занимает 144 тыс. га, ограниченных Киевским и Варшавским шоссе, а также Большим кольцом Московской железной дороги. Никто не сомневался, что рано или поздно город придется расширять: рост числа жителей, исчезновение свободных участков для застройки и постоянное ухудшение качества жизни из-за транспортных проблем неизбежно приводят к превращению всех мегаполисов мира в агломерации.

Однако способ, которым решили увеличить столицу вызвал удивление у многих, ведь присоединение юго-западного куска Подмосковья не только не соответствует действующему Генеральному плану развития Москвы до 2025 года, но и явно пытается решить те же проблемы иными методами. Например, отказом от радиально-кольцевой структуры, которая учтена в плане и которая была характерна для Москвы – страшно сказать – с самого ее основания. «Такая структура себя исчерпала», – утверждает научный руководитель НИИ транспорта и дорожного хозяйства Михаил Блинкин. Ранее мэр Сергей Собянин пояснял, что именно в моноцентричности столицы кроются корни транспортной проблемы.

Почему для того, чтобы заштопать трещащую по швам Москву выбрали этот кусок? «Скорее всего, решение было импульсивным, – полагает гендиректор Multigroup Development Игорь Телелюхин, – хотя есть несколько аргументов, обясняющих выбор данной территории». Это прежде всего низкая плотность населения, позволяющая строить новые жилые и деловые районы без вывода существующих поселений. К тому же районы, входящие в «ложноножку», – одни из самых благополучных в Подмосковье c точки зрения обеспеченности электроэнергией и газом. При этом значительная часть земель находится в руках нескольких крупных лендлордов – ГК «Масштаб», Coalco Development , «Абсолют», RDI Group. С ними властям будет легче договориться, тем более что у самих компаний сегодня недостаточно средств для освоения территорий. Немалую роль сыграла и близость к Рублевке, а также то, что здесь расположен аэропорт Внуково - давний объект крупных вложений правительства Москвы. Вокруг него, судя по всему, будет формироваться деловая зона региона.

План «Перехват»

Проблемы, которые должна решить Большая Москва, зрели давно. Чего стоит один только транспортный коллапс, в условиях которого москвичам приходится жить пять рабочих дней в неделю! Прежде всего планируется расширить Калужское шоссе - главную транспортную артерию будущего мегаполиса. «После серьезного ремонта Калужское шоссе в хорошем состоянии. Но его пропускная способность явно не соответствует тем задачам, которые предстоит решать, – говорит Михаил Блинкин. – Поэтому уже идет предпроектная работа по расширению этой магистрали до четырех либо даже пяти полос [вместо нынешних двух. – Прим. «РБК» ] в каждую сторону. Район метро «Теплый стан» превращается в ворота новой Москвы».

Одним из основных атрибутов этого и других транспортных узлов станут перехватывающие парковки. В европейских странах, США и Японии принцип park and ride (буквально «паркуй и скачи») весьма распространен. По словам Сергея Собянина, создание крупных пересадочных узлов наравне с развитием общественного транспорта – единственный вариант решения транспортной проблемы. Придя к власти, новый градоначальник почти сразу объявил о строительстве 17 перехватывающих парковок, главным образом возле конечных станций метро, а в июле добавил к ним еще восемь. В сумме Москва получит около 12 тыс. новых машино-мест. Все парковки должны открыться к 1 ноября 2011 года.

Как будет выглядеть транспортный узел будущего, можно увидеть уже сейчас. С февраля подобный комплекс действует возле метро «Планерная». Паркинг расположился на трех верхних этажах, обеспечив порядка 600 машино-мест. Автовладелец спускается на лифте вниз и попадает ко входу в метро, а также магазинам и ресторанам. С 8 утра до 8 вечера паркинг работает бесплатно, а ночью час стоит 20 рублей. Парадоксально, но автовладельцы не спешат пользоваться новой услугой. Летом перехватывающая парковка была заполнена лишь на треть. «Насколько я знаю, существует проблема въезда и выезда с парковок в час пик. Поэтому людям пока привычнее оставлять машины на прилегающих к метро улицах, – объясняет председатель совета директоров строительной корпорации «Баркли» Леонид Казинец. – Со временем сочетание строгих мер против стихийных парковок с удобством современного транспортного узла сделают свое дело, но не сразу».

Сплошной андерграунд

В кольцевую структуру города должны вписаться и так называемые хордовые магистрали. Планируется построить в общей сложности 20-30 км таких дорог над четырьмя участками Московской железной дороги по Курскому, Павелецкому и Рижскому направлениям, а также над открытым участком Филевской линии метро. Также в мэрии рассматривают возможность строительства северо-западной трассы, которая соединит Ярославское и Дмитровское шоссе, пересечет Ленинградку, выйдет на Рублевку и устремится к Сколкову. Но сооружение хорд чревато новыми проблемами. «Землеотводы, то есть территории, предназначенные под магистрали, выделили еще в 1971 году и до начала 1990-х не застраивали. Но при Лужкове на половине этих участков было что-нибудь возведено. Теперь придется выкупать их за большие деньги у собственников либо строить магистрали над землей и в подземных тоннелях, что очень удорожит проект», – рассказывает вице-президент Союза архитекторов России Максим Перов.

Общественный транспорт – еще один приоритет: на четырех московских шоссе (Волоколамском, Ленинградском, Щелковском и проспекте Андропова) уже действуют выделенные полосы движения для автобусов и троллейбусов. «На двух других (Боровском и Пятницком) они откроются в сентябре», – сообщила руководитель пресс-службы Центра организации дорожного движения правительства Москвы Светлана Новиковская. И, конечно, самым важным средством транспорта для нас остается метро: по словам главы департамента строительства Москвы Андрея Бочкарева, только в ближайшие пять лет будет построено 36 новых станций метро и 75 км путей. Действующие станции должен соединить так называемый третий пересадочный контур, участок которого, проходящий от новой станции «Нижегородская» до «Каширской», откроется к 2018 году. Это позволит снизить нагрузку на существующие пересадочные узлы на 20%.

Метро станет одним из самых эффективных средств интеграции расширяющейся территории столицы. К 2019-му планируется построить новую линию – Солнцевскую и продлить ряд других – Люблинско-Дмитровскую, Бутовскую, Замоскворецкую, вовлекая в темп московской жизни сначала глухие спальные районы, а затем и пустынные пока земли Большой Москвы.

Дикий юго-запад

Не секрет, что именно высокая скорость застройки стала одним из факторов, предопределивших возникновение Большой Москвы. По прогнозу экспертов НИ и ПИ Генерального плана Москвы, данному еще в 2007 году, при сохранении «лужковских» темпов строительства к 2025-му Москва и область обречены были слиться. В одних только Люберцах 80 строительных компаний возводят 220 тыс. кв. м жилья. Цены на землю в Подмосковье сейчас лишь на 5-7% ниже тех, что были до кризиса, в 2007-м. При этом девелоперы, работающие на южном и юго-западном направлениях области, теперь ожидают 10-30-процентного удорожания объектов, возводимых на новых территориях.

Как именно будут застраиваться эти земли? Согласно прогнозу, составленному Multigroup Development, возможны три основных сценария. Первый – американский. «Как и Нью-Йорк 1930-х, российская столица таит в себе опасность: здесь преобладает обветшавшее жилье, экологические условия непригодны для проживания детей», – говорит директор по продажам Multigroup D evelopment Евгений Шевченко. Выходом для московского среднего класса может стать создание на присоединенной территории малоэтажного анклава, откуда горожане будут быстро добираться до центра на общественном транспорте. «Формат малоэтажной застройки – интересное и инвестиционно привлекательное решение для новых земель, конечно, при условии создания развитой инфраструктуры», – считает первый вице-президент Capital Group Валентина Становова. Этот сценарий приведет к массовому оттоку жителей столицы в возникшую «Нью-Москву». Последствия для цен будут неоднозначными. С одной стороны, стоимость земли в новых районах может подрасти. Девелоперы – со свойственным им оптимизмом – ждут, что цены на нее будут чуть ли не конкурировать с рублевскими, а квартиры прибавят в стоимости 20-30%. С другой стороны, в нынешней Москве цены должны упасть, полагает Евгений Шевченко.

Второй сценарий – английский. Сейчас стоимость московской земли делает невозможным строительство доступного жилья, и очередь на его получение тянется аж с 1997 года. По Генплану развития столицы «социалку» должны были возводить между Третьим кольцом и будущим Четвертым, а также на окраинах, однако появление «Нью-Москвы» дает этим планам новые возможности: низкая стоимость земли, централизованное подведение коммуникаций и инфраструктуры позволят продавать там квартиры по обещанным в рамках программы «Доступное жилье» ценам – 1,5-2 тыс. долларов за 1 кв. м. Уверенность в том, что увеличение территории Москвы поможет решить проблему нехватки дешевых квартир, уже выразила член комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Галина Хованская. Цены на новой территории, вполне возможно, будут ниже, чем в «старом городе».

Наконец, третий вариант – смешанный: вокруг уже существующих городов с высотным типом застройки (Троицк, Апрелевка, Московский) и запланированных мест массовой застройки (Большое Домодедово) появятся кварталы многоэтажек, а рядом с интересными природными объектами – реками (Десна), пансионатами («Бор»), возле лесных массивов – коттеджные поселки и таунхаусы. Этот сценарий предполагает 20-30-процентный рост цен на наиболее ликвидные участки и небольшое увеличение стоимости остальных.

Расширение территории города позволит снизить плотность населения столицы в среднем в 2 раза. При этом отсутствие инфраструктуры – главная загвоздка, связанная с Новой Москвой: пока туда не подведут метро, активного переселения на новые территории не будет. Москвичи будут против получения соцжилья в 20-30 км от исторического центра, убежден директор девелоперского департамента ГК «МИЦ» Сергей Хорошков. Да и застраиваться эти земли будут небыстро: очевидно, что только проектные работы займут около пяти лет. «Люди не поедут массово туда, где нет школ, больниц и т.п., – утверждает аналитик независимого агентства «Инвесткафе» Антон Сафонов. – Так что устойчивого миграционного потока в Новую Москву можно ожидать лишь через 10-15 лет».

Чиноград

Самый неясный вопрос – каковы будут финансовые последствия расширения для самой столицы. Экс-мэр Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко выразила надежду, что увеличение территории Москвы приведет к росту доходов ее бюджета. Свою лепту внесут налоговые сборы с новых земель, арендные платежи, инвестиции в инфраструктуру и т.д. Однако большинство экспертов сомневаются в том, что эти доходы будут сопоставимы с затратами. Лидер партии «Правое дело» Михаил Прохоров отмечает, что, по самым скромным оценкам, стоимость проекта составит 10 трлн рублей, которые будут осваивать 20 лет.

Ждать быстрой финансовой отдачи для бюджета города не следует. Но на это, кажется, не рассчитывали ни мэрия, ни правительство РФ. «Очень важно не рассматривать этот проект как чисто девелоперский, – рассуждает партнер Strategy Partner Group Алексей Праздничных. – Я бы в первую очередь выделил другие цели, например высокое качество недвижимости и инфраструктуры для развития кластера госорганизаций, оптимальный уровень внебюджетных инвестиций. Также следует отметить позитивный эффект, который будет оказан на экономику московской агломерации в целом».

Надежда на появление нового финансового центра связывается с созданием так называемого «города чиновников». Как сообщил Сергей Собянин, в новых границах Москвы появится район, где разместятся госучреждения, к которым тяготеет и бизнес. Так обстоит дело не только у нас: именно высочайшая концентрация госучреждений, существующая в Вашингтоне, превратила этот город в третий в США по числу штаб-квартир коммерческих компаний. Из относительно недавних примеров создания таких одновременно административных и финансовых центров можно вспомнить столицу Казахстана Астану. «Для привлечения инвестиций и ускоренного строительства новой части города была образована специальная экономическая зона, – рассказывает Алексей Праздничных, – и в целом Астана – относительно успешный пример создания нового государственного административного центра». По мнению эксперта, экономические и географические факторы новых территорий Москвы исключительно благоприятны. «Это нужный план, – соглашается Сергей Хорошков. – Но есть один нюанс: многое зависит от вариантов его конкретного воплощения. Можно разместить правительственные земли в 20 км от МКАД в специальном кластере, а можно – вдоль нее, тем самым еще сильнее ухудшив дорожную ситуацию».

Итак, несмотря ни на что, нынешнее расширение Москвы – перспектива многообещающая. Переход к полицентричной концепции, десятилетия назад опробованной такими городами, как Париж, Лондон, Токио, позволяет создать новые полюсы концентрации рабочих мест, чтобы разгрузить исторический центр. Новый кластер со временем может еще расшириться, и это станет первым шагом к созданию столичного региона, как это называется в Мексике, Японии или Англии. В состав Москвы рано или поздно должны войти города-спутники Королев, Мытищи, Одинцово, Реутов, а вокруг нее, как предрекает Игорь Телелюхин,  вырастет «новое Подмосковье». Но это, как говорится, уже другая история.